Doradcy Walter Herz wskazują główne trendy w rozwoju polskiego rynku biurowego.
1. Rekordowy popyt i nowa podaż
Bicie rekordów stało się już domeną sektora nieruchomości biurowych w naszym kraju. Ta tendencja rynku, którą możemy obserwować od kilku kwartałów, bardzo znacząco pokazuje jego obecny charakter. Pierwsze półrocze bieżącego roku zapisało się rekordowym wolumenem – ponad 720 tys. mkw. wynajętej powierzchni w największych miastach w Polsce, co oznacza poprawę o 15 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. Swój, najlepszy rezultat w historii odnotowały przede wszystkim rynki regionalne (poza Warszawą), na których wynajęte zostało ponad 330 tys. mkw. biur, o jedną czwartą więcej niż przed rokiem.
Podobnie rzecz się ma, jeśli chodzi o podaż. W budowie w największych aglomeracjach w kraju pozostaje około 1,8 mln mkw. biur, z czego 800 tys. mkw. przypada na Warszawę, a 1 milion mkw. na rynki regionalne. W tym przypadku zeszłoroczny wynik poprawiony został o prawie jedną trzecią.
2. Inwestycje realizowane w myśl zrównoważonego rozwoju
Nowe kompleksy biurowe projektowane są teraz najczęściej tak by płynnie integrowały się z otoczeniem i wpływały na poprawę infrastruktury miejskiej. Deweloperzy nie skupiają się dziś tylko na samych budynkach, ale także zagospodarowują całą przestrzeń wokół nich, w taki sposób, żeby była jak najbardziej atrakcyjna dla pracowników biur i okolicznych mieszkańców. Coraz liczniej włączają się w realizację idei miastotwórczości, kreując nową tkankę miejską.
W pobliżu biurowców aranżują przestrzeń publiczną, w tym strefy rekreacyjne, deptaki oraz zielone dziedzińce i skwery, a także śródmiejskie pasaże z restauracjami i kafeteriami, sklepami i usługami. W pobliżu biurowców pojawiają się też place z fontannami, otoczone miejscami do wypoczynku i ogródkami kawiarnianymi. W niektórych lokalizacjach inwestorzy tworzą przestrzeń na kształt miejskich podwórek, gdzie latem można włączyć się w gry zespołowe, poćwiczyć na świeżym powietrzu, czy obejrzeć film w kinie letnim.
W wielu projektach biurowych kładziony jest również mocny nacisk na sport i rekreację. Poza kompleksowymi udogodnieniami dla rowerzystów, które stają się powszechne, można w nich znaleźć też boiska do koszykówki, do gry w badmintona, czy do siatkówki plażowej, tory do gry w bule, czy ścianki wspinaczkowe.
Deweloperzy śledzą zmieniające się preferencje, co do formy spędzania wolnego czasu i wychodzą z inicjatywą, chcąc stworzyć w częściach wspólnych w budynkach i ich otoczeniu jak najbardziej atrakcyjne warunki do pracy. I sprawić, by biurowce żyły także poza godzinami pracy.
3. Wielofunkcyjność projektów
Coraz większą rolę na rynku odgrywają obiekty typu mix-use. W wielu kompleksach, poza biurami, projektowane są również powierzchnie handlowe, usługowe, rekreacyjne, a także hotelowe i mieszkalne. Dywersyfikacja funkcji zmniejsza ryzyko inwestycji, a pracownicy biur mają na miejscu sklepy, usługi i miejsca, w których mogą odpocząć i zrelaksować się.
Wielofunkcyjność obiektów wzbogacona jest też w wielu przypadkach strefami konferencyjnymi, eventowymi, gastronomią, a także lokowanymi w biurowcach już powszechnie klubami fitness, czy placówkami medycznymi i SPA oraz innymi usługami. Bo to właśnie obiekty kompleksowo zaspokajające zapotrzebowanie na różnego rodzaju usługi cieszą się obecnie na rynku największym powodzeniem.
4. Eko faza
Nowe inwestycje z segmentu biurowego realizowane są teraz zwykle zgodnie ze standardami budownictwa ekologicznego i energooszczędnego. Są obiektami przyjaznymi dla środowiska i ludzi, co potwierdzają przyznawane im certyfikaty.
Ekologiczne budownictwo przynosi jednocześnie korzyści najemcom, którzy płacą mniej za media, dzięki systemom pozwalającym oszczędzać i ponownie wykorzystywać wodę i energię, czerpaną przeważnie ze źródeł odnawialnych. Zielone budynki zapewniają bardzo dobrej jakości środowisko pracy, co jest niezwykle istotne dla samopoczucia ludzi, którzy spędzają w biurowcach sporą ilość czasu.
5. Budowa wież biurowych
Od niedawna w Polsce rosną spektakularne wieże biurowe. W ubiegłym roku w Warszawie oddany został 155 metrowy biurowiec Q22 i 220 metrowa wieża w kompleksie Warsaw Spire. Pod koniec minionego roku przy dworcu Centralnym rozpoczęła się też budowa inwestycji Varso, w której powstanie najwyższy budynek w Polsce. Wraz z iglicą wysokościowiec będzie sięgać 310 metrów.
Ponadto nieopodal ronda Daszyńskiego powstaje wieżowiec Skyliner, który ma mieć 195 metrów wysokości. W tej samej okolicy w kompleksie Mennica Legacy Tower wyrośnie 140 metrowy biurowiec. Dwie podobnej wysokości wieże powstaną również w realizowanej w tym samym rejonie inwestycji Warsaw HUB, a kolejna w projekcie Spark. Poza tym, do budowy przy Pańskiej przygotowywana jest też Spinnaker Tower.
Ale nie tylko w Warszawie realizowane są widowiskowe projekty. Gdańsk ma 180 metrową Olivię Star, a Gdynia Sea Towers wysokości 142 metrów. W realizowanym w Katowicach projekcie .KTW powstanie 133 metrowa wieża, która będzie najwyższym budynkiem w mieście, a w Krakowie nie będzie miał sobie równych 102 metrowy budynek, który wejdzie w skład będącego już także w budowie Unity Centre.
6. Inwestycje biurowe przy dworcach
Szeroko zakrojone inwestycje biurowe powstają też coraz częściej przy największych dworcach, czego przykładem w Warszawie może być kompleks Gdański Business Center przy dworcu Gdańskim i West Station przy dworcu Zachodnim oraz wspomniany już projekt Varso przy Centralnym. Planowana jest również realizacja inwestycji Dworzec Warszawa Gdańska. W ramach tego projektu powstanie nowoczesny budynek dworca i duży kompleks obiektów biurowo-usługowych oraz przestrzeń publiczna.
Obiektów komercyjnych usytuowanych w bezpośrednim sąsiedztwie dworców będzie przybywać, bo to idealne lokalizacje, tak z punktu widzenia dojeżdżających pracowników, jak również inwestorów. Kolejne tego typu projekty są już zapowiadane w różnych miastach. Hub biurowy wyrośnie m.in. w Łodzi w okolicy nowego dworca Łódź Fabryczna. A w Krakowie 21 tys. mkw. nowej powierzchni ma dostarczyć kompleks biurowo-usługowy Central Railway Station Office Park zlokalizowany przy dworcu Głównym.
7. Rewitalizacja zabytkowych zabudowań pofabrycznych
W wiodących aglomeracjach w Polsce możemy obserwować inwestycje, prowadzone w oparciu o modernizację historycznych zabudowań industrialnych. Tego typu projekty, świadczące o dojrzewaniu rynku, stanowią ekskluzywne uzupełnienie oferty. Do rewitalizacji dawnych fabryk, kompleksów przemysłowych, elektrowni, czy browarów zachęca inwestorów, nie tylko wyjątkowy potencjał zabytkowych obiektów, ale także ich doskonałe, zwykle centralne położenie.
Do retro-nowoczesnych projektów realizowanych w Warszawie należy m.in. Centrum Praskie Koneser, Elektrownia Powiśle, czy hotel Europejski oraz oddana niedawno Hala Koszyki. Na starcie budowy jest fabryka Norblina przy Żelaznej, która przekształci się w kompleks Art N. Na swoją kolei czeka również fabryka Polleny przy ulicy Szwedzkiej. Niepowtarzalnym w skali europejskiej tego rodzaju przedsięwzięciem jest Nowe Centrum Łodzi. W Gdańsku zaś inwestycją bazującą na rewitalizacji historycznej tkanki miejskiej jest Wyspa Spichrzów.
8. Przestrzenie coworkingowe
Na naszym rynku biurowym rośnie nowa grupa najemców. To operatorzy przestrzeni coworkingowych, którzy zaznaczyli już swój udział w kreowaniu popytu na powierzchnie biurowe w największych aglomeracjach, a w najbliższym czasie będą go systematycznie zwiększać.
Przestrzeń coworkingowa, wspierająca przedsiębiorczość i rozwój start-upów, powstaje w najnowocześniejszych i największych obiektach biurowych, które budowane są w całej Polsce. A operatorzy obecni na rynku, jak Business Link, the Brain Embassy, The Heart, Mindspace, czy TechHub współpracują z największymi deweloperami w kraju.
9. Sektor nowoczesnych usług dla biznesu winduje popyt na rynkach regionalnych
U podstaw rozwoju polskiego rynku biurowego, szczególnie w miastach regionalnych, leży intensywna działalność firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Ten segment rynku rośnie w naszym kraju tak szybko, jak żaden inny, w tempie 15 – 20 proc. rocznie.
W pierwszej połowie 2017 roku firmy z tej branży, które nieustannie rozwijają w Polsce swoje struktury, wynajęły przeszło 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach biurowych w kraju, poza Warszawą. Sektor odpowiada za 60 proc. całego popytu na biura w aglomeracjach regionalnych.
Firmy sektorowe z roku na rok zwiększają swoje zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Największym ośrodkiem BPO w kraju jest Kraków, w którym firmy świadczące nowoczesne usługi dla biznesu wynajęły 66 tys. mkw. z 98 tys. mkw. biur, jakie znalazły najemców w pierwszej połowie tego roku w stolicy Małopolski.
W opinii doradców Walter Herz, na wyjątkową uwagę zasługuje Łódź, w której udział BPO/SSC w popycie na powierzchnię biurową jest rekordowo wysoki. W pierwszych sześciu miesiącach roku sektor wygenerował na rynku łódzkim prawie 80 proc. zapotrzebowania na biura.
10. Umowy przednajmu w regionach i wydłużanie się kontraktów
Dominującą formą kontraktów w miastach regionalnych, poza Warszawą, gdzie wolnych biur jest mało są umowy typu pre-lease, polegające na wynajmowaniu powierzchni jeszcze przed rozpoczęciem lub w trakcie realizacji inwestycji. Kilkanaście lat temu podpisywano je w Polsce bardzo rzadko, a w pierwszym półroczu tego roku w siedmiu największych miastach poza Warszawą obejmowały niespełna jedną trzecią kontraktów. W regionach firmy poszukujące dużych biur często nie znajdują odpowiednich powierzchni w istniejących obiektach, stąd przednajem nie ma tam alternatywy.
Taką sytuację od dłuższego czasu można obserwować w Krakowie, a od niedawna w Łodzi. Na rynku trójmiejskim również najemcy czekają na oddanie do użytku kolejnych, dużych inwestycji. W Trójmieście transakcje typu pre-lease od dwóch lat stanowią od 30 do 45 proc. transakcji.
Specjaliści obserwują też trend związany z wydłużaniem się terminów najmu, co dowodzi stabilizacji na rynku. Firmy podpisują umowy na dłuższy okres niż wcześniej, chcąc zagwarantować sobie najem na tych samych warunkach. Inwestorzy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu to najemcy należący do podpisujących największe umowy najmu. Wynajmują nie tylko biura o największym metrażu, ale też zawierają najdłuższe kontrakty, nawet na kilkanaście lat.
Autor: Walter Herz
